Compensación por riesgo de tipo de interés: otra trampa para las hipotecas

Está claro que la inventiva de los bancos y cajas a la hora de recaudar dinero de sus clientes hipotecarios no tiene límite.

Durante muchos años, todos los que nos habíamos entrampado en una hipoteca hemos sufrido los altos tipos de interés que marcaba un Euribor sumamente elevado. Con la llegada de la crisis, a finales de 2008 el famoso indicador empezó a bajar. Nos las prometíamos muy felices con las hipotéticas bajadas en las cuotas a pagar, pero pronto nos dimos cuenta de que eso no iba a ser tan sencillo.
Muy pronto supimos de la existencia de una cláusula (de la que nadie había oído hablar hasta entonces) llamada “suelo hipotecario” que impedía que los intereses que nos aplicaban pudiesen bajar tanto como el Euribor. Poco después, llegaba otro “invitado” a la fiesta: el “swap”, que no era otra cosa que un seguro que nos cobraban las entidades financieras para suplir la diferencia en los intereses que ocasionaba la bajada, otra vez, del Euribor.

En ambos casos, tras mucho batallar con los bancos o cajas (y después de tomar cartas en el asunto las clases políticas) existe la posibilidad de librarse de estas cláusulas. Pero el enemigo que traemos hoy hasta nuestra página es mucho mas peligroso y, si no cambian las cosas, imposible de vencer. Se trata de la Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés.

Esta nueva penalización esta incluida en el capitulo IV de la Ley Hipotecaria de 2007. En el artículo 9 de esta ley se puede leer: "En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a 12 meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de interés... En los restantes créditos... la compensación por riesgo de tipo de interés será pactada y dependerá de si genera una ganancia o pérdida de capital a la entidad".

Lo intentaré explicar de forma algo más sencilla: si usted quiere amortizar anticipadamente parte o el total de una hipoteca y tiene una revisión de los tipos de interés superior a un año, tendrá que pagarle a su banco una “multa” que oscila entre un 2,5% y un 5% de la cantidad amortizada, ya que la Ley no recoge ningún máximo. ¡Casi nada!

Antes de continuar aclaremos un par de cosas: la Ley es del año 2007; por lo tanto, a las hipotecas firmadas con anterioridad no se les puede aplicar esta cláusula. Y segundo, la mayoría de las revisiones de tipo de interés se hacen a seis o doce meses, en cuyo caso, tampoco se puede penalizar al hipotecado.
Se suele decir que hecha la Ley, hecha la trampa y, en este caso, no puede resultar más cierta esa afirmación: desde que entró en vigor la ley, los bancos han pasado de fijar un periodo de interés inicial de 6 meses (como era costumbre) a los 18 que suelen aplicar ahora, con lo que consiguen que la hipoteca sea susceptible de ser penalizada si el cliente decide amortizarla. Las entidades financieras siempre tan altruistas.
A esta cláusula se le une la de “desistimiento”, que grava con un porcentaje máximo del 0,5% de penalización sobre el capital adelantado tanto para cancelaciones parciales como totales, porcentaje que pasa al 0,25% una vez transcurridos los cinco primeros años de vida de la hipoteca.

¿Para que sirven estas cláusulas? Muy sencillo. Con la competencia que existe entre las diferentes entidades financieras, las ofertas para llevarse hipotecas ya constituidas de una entidad a otra, son cada vez mayores. Es por eso que los bancos se cubren las espaldas y se aseguran que, al menos, el hipotecado estará pagándoles altos intereses durante 18 meses. Es una cláusula que se puede denominar “antitransfugismo”.
Los “españolitos” de a pie podríamos beneficiarnos de esta competencia, pero una Ley (que evidentemente solo favorece a los bancos) nos lo impide.
De momento ha afectado a pocos hipotecados, pero se prevé que a corto y medio plazo (a medida que estas hipotecas se generalicen y los clientes busquen mejores oportunidades) los perjudicados aumenten exponencialmente.

La compra de un piso es, quizá, el desembolso más grande que hace una persona en toda su vida. Lean bien todas las cláusulas antes de firmar nada y, si es necesario, exijan la oferta vinculante y el proyecto de escritura del banco (están en su derecho) y acudan con ellas a un abogado o a una organización de consumidores, donde les podrán aclarar todos estos conceptos, antes de estampar su firma ante notario.

Piensen que la Ley ve la amortización anticipada como un incumplimiento de contrato y, por lo tanto, nadie le salvará de pagar la indemnización al banco o caja.
Un caso más de poca información y falta de transparencia de los bancos. ¿Hará algo para ayudar a los consumidores nuestro Gobierno?